今天是:7月 10日 星期五

房产典当快速融资的主要选择

【字体: 】 来源: 上海商报

  摄影 商报记者 陈亮

  随着我国中小企业及个人融资理财理念的兴起,典当作为一种融资手段越来越受到重视,房地产典当作为其中的一大分支项目,受到越来越多人的关注。本刊记者近日采访了上海东方典当行副总经理韩怡,与她就目前的典当市场,尤其是房地产典当市场的情况进行了交流。

房产典当快速融资的主要选择
房产典当快速融资的主要选择
房产典当快速融资的主要选择
房产典当快速融资的主要选择

  典当行业的“短平快”

  说起典当,也许还有很多人的印象会停留在传统的“当铺”。实际上,典当行业一直对我国以银行为主的主流融资市场进行了有益补充。截至2012年6月底,全国共有典当企业6078家,从业人员4.8万人,上半年实现典当总额1481亿元,实现利润总额18.3亿元,典当行业在满足企业融资需求、便利居民生活等方面发挥了重要作用。就上海来看,截至2011年底,全市典当企业为203家,分支机构57家,共计260家经营门店。

  韩怡介绍到,典当和银行贷款相比有其自身的优势。首先,从贷款类型上看,典当行与银行融资一样,都是质押贷款,但典当行接受动产质押和内容比较丰富的权利质押,而银行不接受动产质押,只接受内容十分单一的权利质押。当客户有融资需要时,可以用自己的金银首饰、珠宝钻石、家用电器、汽车等价值大小不一的动产去典当行质押借贷,目前国内有些典当行还适时开展了个人股票质押,为投资者在证券市场上投资获利提供了资金支持。

  相比之下,银行一般不开展动产质押业务,尤其不向个人提供动产质押贷款服务,这使我国广大社会公众虽拥有许多动产,却无法以此作为担保向银行融资。银行惟一面向个人的质押贷款业务是存单、债券质押,即银行储户可以银行认可的各类存单或债券作担保向银行申请贷款。

  典当行发放动产质押贷款兼做股票质押,较为适应当前我国个人和家庭财产结构的普遍调整和变化,即社会公众的基本财产结构,一般都是以金银饰品、珠宝钻石等贵重物品、汽车等耐用消费品、股票等有价证券相组合形式来体现的。因而,典当行天生的以物换钱的融资功能,最能够直接满足广大客户以物换钱的融资需要。这是银行所不具备的融资功能。

  其次,银行的质押贷款与其发放的其他类型的贷款相同,往往都限制服务对象、贷款额度和贷款用途,即所谓专款专用。而典当行一般不限服务对象、贷款额度和贷款用途,全方位开展各种性质的典当。无论客户是出于应急目的,还是投资或者消费目的,只要担保物品即当物来源合法、无权利瑕疵,通常都能实现以物换钱,从典当行手中获取相应数额的资金。

  此外,典当融资手续简单。客户到典当行借贷,不存在冗繁的申请程序。典当行不对当户进行资信调查,不在乎当户的信用程度,一切取决于当户所持有的典当物品的综合情况,诸如真赝优劣与否、市场价格如何等等。而银行发放信用贷款时,要搞彻底的资信调查,手续十分繁琐;即便发放担保贷款时也有一系列规定。因为融资手续简单,相应的典当的融资速度也非常快。而银行从申请到放贷,少则几天,多则十几天或几十天,无法与典当行的即时放贷优势相提并论。

  融资灵活多样也是典当的一大特点。典当没有地域或国别限制,不像银行,客户必须到指定的主办行所申请贷款。如果客户正好出门在外因故需要用钱,那么任何人都可以典当自己随身携带的有价值物品及时融资,解其燃眉之急。如北京的一些典当行,不但为大量的外地客户办理过典当业务,还为来京的外国当户提供过典当融资服务。这绝对是国内银行所不便受理的。

  房地产典当与抵押:形似神不似

  房地产典当,指的是房地产权利人在一定期限内将其所有的房地产,以一定典价将权利过渡给他人承典的行为。房地产设典的权利为房屋所有权。设典时承典人可以占有、使用房屋,也可以行为上不占有、使用该房屋,但有权将出典的房屋出租或将房屋典权转让。设典时一般应明确典期,出典人应在典期届满时交还典价和相应利息从约定而赎回出典的房屋,也可以双方约定,由承典人补足典房的差额而实际取得房屋的所有权。

  一般来说,房产典当的过程包括验证、看房、估价、签署协议、办理公证、抵押登记、发放贷款、偿还本息、注销登记等环节。如果一个人想将自己的房屋进行典当,便将该典当房产的所有资料,如房产所有权证、土地使用证、契税证、购房发票、房产所有人(共有人)的身份证、户口本完整地交给典当行审核并保管,由典当行实地看房并由双方协商确定典当价格后,签署房产典当贷款合同和房产抵押合同,办理公证,在完成抵押登记手续并拿到他项权证后,典当行即可向典当人发放房产典当贷款。如果一切顺利的话,所有手续可在若干个工作日内完成,十分便捷。典当贷款到期后,典当人应及时办理续贷或还贷手续,以免产生不必要的损失;在归还贷款后,典当人应要求典当行及时注销抵押登记,拿回所有的房产资料,以保护自己的权益。

  从表面上看,房地产典当和房地产抵押都是以房屋作为抵押物的融资行为。但实际上两者在法律关系和操作上有明显的区别。

  首先两者在房屋的处理上不同。房屋典当属于质押贷款,房产典当期间是要封存起来并置于典当行的监管之下,典当人不能再使用已出典的房屋。房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房屋在抵押期间内,不需要房屋产权人交出房屋,而是限制其产权转移,房屋仍归原产权人使用。

  第二是融资期限不同。房屋进行典当时,典当行不是全额付款,而是针对房屋价值按不同比例放款,利于典当期内赎回出典房屋,一般回赎期是三个月至半年,是一种快速的短期的融资行为。银行的抵押贷款是按照抵押物的实际价值借贷,贷款一般期限较长,短则几年,长则几十年。

  第三是评估方式不同。房屋典当不考虑典当人的还款能力,房屋在典当行办理质押贷款的前提是出典房屋没有产权纠纷,而且要封存,只是单纯地考查房产的价值。而房地产抵押贷款的前期评估是比较复杂的,不仅要保证房屋没有产权纠纷,还要考查抵押人是否有还款能力。

  正因为房屋典当和房屋抵押从本质上来说是不同的,所以房屋典当也并不是适合所有人。和其他典当种类一样,房屋典当主要针对的仍然是融资周期较短,对资金需求较为迫切的人。韩怡认为,房地产典当较为适合三个月以内可以归还贷款的顾客,如果典当周期长于半年的话,考虑到典当相对较高的利息,顾客应该考虑选择换一种融资渠道。

  另一点值得注意的是,房产抵押中进行房产价值评估时通常会引入专业的房产评估机构,并出具评估报告。而房产典当中,典当行并不会引入第三方,而是自行进行房产价值评估,房产的贷款金额更类似于典当人和典当行双方的协商。在了解了这些细节以后,顾客才能选择更适合自己的融资方式。

  巧用房产典当理财

  韩怡介绍到,东方典当行的房地产典当业务占总业务的60%左右,服务对象为小微企业及私营、个体企业主,其业务收到广大的小企业主的欢迎。她谈到,如果能善用、巧用房产典当,对顾客的理财投资、事业拓展都能起到很大助益。

  韩怡列举了东方典当行自己的案例。刘先生自己开公司,从事电子产品研发,前几年生意好的时候全额购置了浦东世贸滨江花园二套四房二厅房产。刘先生具有较强的资金投资理念,资金充裕的时候购置了多项房产。最近由于流动资金周转不灵,使刘先生深感资金短缺。但卖掉房产又不舍得。一次偶然的机会,刘先生接触了东方典当的业务,于是拿出其中一套房产办理了业务,获得了200万元的借款额度。及时的资金注入,使刘先生在一个多月内,就赚到了10%,及时地归还了贷款。还有一次,公司年检需要验资,刘先生又来东方典当调了几天头寸,按天计期的收费方式使刘先生付费不多但解决了大问题。现在刘先生在东方典当没有借款,但东典业务员告诉他,只要他需要,在借款额度内50万以下可当天取款,50万元以上次日取款。

  另一个案例中,冯先生开了一家公司,公司注册500万元,主要从事企业员工培训业务。为了业务的开展,冯先生公司已陆续为自己企业购进了几套办公房,自己个人名下在浦东也有两套住宅用房。企业名下的房产已向银行抵押,办理了企业的流动资金贷款。企业及个人名下不动产资产达2000多万元。某次公司承接了某银行的员工培训业务,需要大量的流动资金,公司现在流动资金远远不够。冯先生想到了东方典当行,以浦东住宅房产办理了典当业务,授信265万元。3天后,客户按其公司需求先提取了50万,第5天又提取了200万元,有了资金的保障,冯先生与银行的业务得以顺利开展。

  虽然房产典当作为一种灵活的融资手段,在生活中发挥了极大作用,但韩怡也认为,目前上海典当行业也面临着挑战。目前国家宏观经济处于转型期,这直接导致如房地产市场、钢贸市场、股票市场等不景气,间接影响到典当业从事这些业务,行业诉讼案件上升。同时还大量涌现出的金融机构,如小额贷款公司等,以及许多非正规金融组织,从事着典当业同质业务,也极大地挤压、冲击着行业。

  此外,典当管理条例久未出台,整个行业的正规化有待加强,制约了典当业的发展;典当业的不断扩容,使行业内部竞争加剧,结构性人才紧缺,尤其是高级管理人才和熟练的民品估价人员稀缺问题加剧,阻碍了行业发展。

  总而言之,典当行业作为银行贷款等主流融资手段的补充手段,要发展到成熟还需要待以时日。但典当作为一种灵活快捷的融资方式,对于有特定需求的人群来说不失为一个理想的融资选择。