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如何认定 双方合意?

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  1999年5月 12日,甲公司(开发商)与李某签订一份《上海市内销商品房预售合同》,合同约定:李某向该公司购买2号楼301室房屋一套,建筑面积为134.33平方米,总房价款为人民币738800元。合同第九条约定该房屋的交付必须符合下列条件:经本市建设工程质量监督机构核验合格;办理了房地产初始登记手续;取得新建商品房房地产权证;凡采取银行按揭付款方式的,按国家规定缴清应承担的税费,办理该房屋房地产权证。合同第十条约定:该公司于1999年9月30日前将该房屋交付给李某。合同第十一条约定,该公司如未按本合同约定期限内将该房屋交付李某,李某有权按已支付的房价款向该公司追索逾期利息。逾期利息自本合同约定的最后交付期限第二天起算至实际交付日止,利息按每天万分之三计算。若逾期超过90天,李某有权选择第十一条第1种方式追究该公司的违约责任,即该公司除支付逾期利息外;还应按累计已支付房价款1%向李某支付违约金;合同继续履行。另双方在补充条款中对第九条和第十条作补充约定,该房屋及小区必须于1999年9月3 0日前具备入住条件,该公司必须于1999年9月3 0日前办妥入住可证并让李某入住;该公司必须于1999年12月 31日前取得新建商品房房地产权证,合同签订后。李某依约支付了部分房价款办妥了公积金贷款和商业性贷款。2000年5月19日,该公司取得系争房屋上海市新建住宅交付使用许可证。同年7月 13日,该公司取得系争房屋上海市房地产权证。2000年 5月 26 日、8月10日、9月 15日该公司分别书面通知李某办理房屋交接手续。同年6月8日、8月16 日、9月23日李某、该公司分别进行了协商,因违约事宜商谈未果,直至2000年9月30日,双方才签署房屋交接书,李某入住系争房屋。现李某、该公司就该公司逾期交房应承担的违约责任未能协商一致。故李某诉讼至人民法院。

  法院审理后认为,该公司虽然承诺于1999年9月30日办妥入住许可证并让李某入住,由于双方在合同中对因物业未按期交付的违约责任未作约定。故该公司应支付的逾期利息应自约定的房屋交付期限第二天即2000年1月 l日起算至房屋实际交付日 2000年9月 30日止。双方就逾期交房的违约条款还约定若该公司逾期交房超过90天,除支付逾期利息外,还应按原告累计已支付房款的1% 向李某支付违约金,合同继续履行。遂判决,该公司支付逾期利息自2000年1月 l日起算至2000年9月 30日止;以房款的1% 支付违约金。李某不服法院判决,向检察机关申诉,李某认为,法院的判决存在错误,该公司支付逾期利息应自1999年10月 l日起算至2000年9月 30日止。

  围绕该案的审理存在二种不同的意见,

  第一种意见:双方当事人应严格依照合同约定履行各自的义务。房屋交付可以分为物业的交付和物业的权利交付,当事人对房地产交付条件有约定的从约定。房屋符合交付条件并且已实际交付的,以房屋实际交付之日为交付日,根据双方当事人签订的《上海市内销商品房预售合同》,系双方当事人的真实意思表示,应为合法有效。合同及补充条款中的约定,系争房屋的交付条件为房屋的权利交付即完全交付,交房日应当取得大产证,与买受人办理房屋交接手续。通知买受人办理过户手续,该约定符合有关商品房预售的交付条件、交付时间的规定。合同原约定的于1999年9月30日前交付房屋权证的期限已在补充条款中作了变更,该公司在约定的交付日1999年 12月31日前应当取得新建商品房房地产权证(大产证),该变更内容约定明确,经双方协商一致,为双方当事人合意。但该公司迟延至2000年7月13日才取得新建商品房房地产权证,已构成违约,应承担相应的民事责任。该公司应支付逾期利息从2000年1月 l日至2000年9月 30日止。

  第二种意见:该公司已构成双重违约。双方当事人在1999年5月12日签定的预售合同中约定,房屋应于1999年9月30日前交付给李某入住使用,并具备大产证;补充条款中约定该公司必须于1999年9月30日前办妥入住手续并让李某入住,1999年 12月31日前应当取得新建商品房房地产权证(大产证)。而该公司迟延至2000年9月30日交房,2000年7月13日取得商品房房地产证(大产证),是既逾期交房,又逾期取得产证,该公司的行为构成违约。

  该公司违约逾期交房,应承担违约责任。依据是预售合同补充条款的第7条是对预售合同第九条、第十条作了更明确的规定,即(1)该房屋及小区必须于1999年9月30日前具备入住条件,甲方必须于1999年9月30日前办妥入住许可证并让乙方入住。(2)甲方必须于1999年12月31日前取得新建商品房房地产权证。从上述的补充条款可以看出,双方当事人约定,该公司必须于1999年9月30日前办妥入住许可证并让李某入住,这里强调的是入住,说明物业交付的时间没有改变,如有违约应从影响业主的生活开始计算,只是在对大产证取得的时间上放宽至1999年12月31日前,可以晚交三个月,即房屋交付后三个月内取得大产证,但对违约条款并没有放宽。因此,该公司承担利息的日期应从1999年10月1日起计算至物业实际交付的时间。

  笔者同意第二种意见,笔者认为根据合同第十一条的规定,该公司如未在合同约定的期限内将房屋交付,李某有权按已支付的房价款向该公司追索逾期利息,逾期利息自合同第十条约定的房屋交付日的第二天起算至最后交付日止,利息按万分之三利率计算。这显然是双方对逾期交房,即物业交付违约责任所作的约定。根据该约定,该公司应从交房日,即1999年9月30日的第二天起支付逾期交房的利息。虽然补充条款中约定1999年12月31日该公司必须取得大产证,但这并不是双方当事人约定物业交付时间的改变,也不符合双方当事人的合意。因此,对双重违约者,应当从物业交付起计算逾期交房的利息,同时要考虑业主是弱者,其权利应当保护,而不应该让房产商得利。