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第五章 网上典当建设实例——“上海房地产网上典当行”

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    上海东方典当行是一家刚刚成立的典当企业,注册资金5000万元人民。作为发展“房地产网上典当”的倡导者和实施者,东方典当行积极地进行企业现代化改造、建立管理信息系统、重组业务流程、引入网络技术改造传统的业务运作模式,以全新的面貌出现在房地产典当舞台。

5.1 建设目标

    企业信息化的本质是一种手段,是为企业的经营效益最大化服务的。而企业的经营内容和经营范围决定了企业信息化的内容和形式。我们绝对不可能要求一个"夫妻店"式的作坊使用MIS系统。
    典当行进行信息化改造,就是为了能规模化方向发展。

一、统一品牌、统一形象、统一服务;做大、做深、做强

    在金融业发达的美国,1911年,美国有1976家得到许可的典当行;在1988年,美国已经有大约6900家典当行,相当于有2家银行就有一家典当行;今天,美国大约有12000至14000家典当行在正常运作中。
    在1998年,美国典当行成交了三千五百万美元的交易。每年全美大约有百分之十的成年人参与过典当。
    全国目前仅有1000多家典当行,形成规模、在当地有品牌效应的更是屈指可数。
    上海共有典当行12家,分布在8个区县。总计股本金额约8571.5万元,经营场地1373平方米,从业人员不超过200人。相比目前在全国范围内蓬勃发展的商业银行、证券市场,这些数字更显可怜。
    上海东方典当行就想通过企业信息化改造,给“房地产网上典当”以良好的发展空间,并在此基础上扩大企业规模、创立品牌形象,经济效益、社会效益双丰收。
    从管理信息化应用的角度来看,东方典当行在规模化发展道路上尤其注意五大问题:
    一是典当企业管理者观念需要更新,对新技术的应用(例如房地产网上典当),要有深刻的认识;
    二是典当企业在管理制度上要健全,采用先进的经营机制;
    三是企业经营注重加大技术含量,不能依靠人海战术;
    四是注重对企业内部信息资源的应用,整和企业内部资源;
    五是加快企业信息化进程,充分运用信息化设备。

二、开设分支机构,做大典当行规模
    新颁布的《典当行管理办法》中,允许典当行开设分支机构。这为企业规模化发展铺平了道路。当然,开设分支机构的典当企业必须具备一系列条件,例如:注册资本不少于人民币1000万元;经营典当业务三年以上,并在最近两年连续盈利;最近两年无违法、违规经营记录等。
    典当行企业向大型、超大型方向发展,尝试连锁经营模式,就必须依靠企业内部完善的信息化管理体制,内部资源整合。
    美国最大的典当连锁公司"美国典当国际有限公司"。该公司总部位于美国得克萨斯州沃思堡市,连锁当铺不但分布在国内,而且在英国、瑞典也有分号,是一家地地道道的跨国典当公司。采用连锁方式经营和管理典当业,能够较快地提高企业的整体实力,占领市场的较大份额。如该公司在美国佛罗里达州一州就有49家连锁当铺,截至1995年12月,全公司当金余额8800万美元,远远超过所有的竞争对手。
    不可否认,东方典当行才刚刚起步,不过高起点、高要求、高目标是企业的建设发展方向。覆盖全市、连锁经营,不仅仅是口号,我们有管理和技术的保障,一定能将其实现。

5.2 平台建设
    作为发展“房地产网上典当”的前提基础,为了满足东方典当行对业务管理的现代化需求,帮助企业提高运营效能和工作效率,我行借鉴其了他行业中管理信息系统类软件的成功经验,建成房地产典当业务的管理信息系统。

一、设计原则
    建设管理信息系统,应该遵循以下几个原则:
     1.先进性:
    硬件配置要完善,这样系统稳定运行才能有所保障。通常企业的配置是,前台操作选用的PC机、后台数据库处理选用专用服务器。
    在软件方面,对数据信息实现分散采集,统一管理;软件设计模块化、结构化、选择组合化。在应用设计上充分吸收国内外先进的软件开发技术及管理方法。
     2.可操作性:
    系统是靠人操作的,因此系统设计时应考虑到界面友好、查询灵活多样,总之为人的使用提供便利,使用时简洁明了。
    3.安全性:
    应充分考虑到系统的可靠性,采用多级数据安全机制、及时的备份保护措施、和严格控制各操作环节的权限设置,确保信息系统安全可靠。
    4.规范性:
    采用规定和统一的变量设置、数据格式和文件格式,提供规范性的文件和表单表示。
    5.可扩展性:
    系统总体设计着眼于未来,考虑到将来规模扩大与发展,同时注重结合目前实际情况,进行统一规划设计、分步实施,以利于日后系统规模的发展需要。

二、系统说明
    既然系统是一套专为房地产典当业务运作而制作的管理信息软件,该系统应充分利用现代信息技术,把业务人员从一大堆客户资料、表格、合同中解放出来,将业务操作推向计算机和网络管理。管理人员通过该系统可及时了解每一笔业务的动态情况,并能方便地为决策层提供准确的数据和详细的资料,使之能及时地做出正确决策。
    该系统应从咨询接待(业务介绍)、客户信息档案管理、项目评审、合同签订、手续办理、业务监控、典当处理等环节着手,给操作人员者一个轻松的自动化管理环境。

三、功能分析
    管理信息系统应当房地产典当业务的实际组织和操作,并对各种信息进行统一管理,完成业务控制和决策支持。

    1.客户服务
    客户可通过咨询电脑(或网络),就能对公司简介、经营范围、业务流程、办理方式、费用标准、甚至包括政策法规和典当小常识等内容方便地进行查询。
    通过客户接待和电话咨询,收集潜在客户信息记录,收集客户的需求,便于主动跟踪。对于有业务往来的客户,对其业务过程进行动态跟踪,及时通知其办理手续或提醒催款。
    最后,建立客户信息档案,对客户的借贷记录和信誉情况进行综合评定。
    2.业务动态管理
    动态监控每一笔业务,实现与财务的统计汇总,对合同分类归档。
    从客户登记开始,到物业勘察、项目评审、签订合同、手续办理进程、开票放款记录、到期催缴欠款和典当处理、建立业务台帐和核算系统等等,所有内容实现信息化处理。并能方便地查询每项业务的进程和所处的状态,从而有针对性地采取措施进行控制。
    所有业务资料进入电脑数据库,各种表示表单从网络传输、由电脑打印,项目审批程序在网络上完成。这样能规范业务流程,缩短业务周期,提高工作效率。各项表单不仅能完整地归档保存,而且便于查询和调用。
    3.信息查询
    进行房源查询、放贷情况查询、抵押借款合同查询(包括合同公证、抵押登记情况)等。
    4.统计分析
    功能包括构造统计报表、报表预览和打印等。
    5.系统维护
    是指管理信息系统的日常管理、安全控制和维护。包括权限管理、系统设置等。

5.3 流程分析

    由于在互联网上信息传播的高效性、对称性、互动性,使消费者足不出户就可以参加商业活动。供求相互匹配的经济学原理在此得到了充分体现。
    “房地产网上典当”是观念的革新,改变了传统的运作方式。目前提出来是相对超前的,但我们以发展的眼光看待这一事物,它的可操作性和实用价值是毋庸质疑的!

一、房地产典当业务环节简介
    房地产抵押典当涉及资金大,周期长,手续办理复杂、可变因素多,因此存在较高的经营风险,我们在受理业务时通常要经过以下几个步骤。

    1.客户咨询
    现今的金融系统比较发达,人们都会选择借贷成本较低、适合本人实际情况的最佳的融资渠道。因此,客户在选择房地产抵押典当的融资方式之前,会通过业务咨询,了解房地产典当的法规政策、办理方式、收费标准等基本信息,最后再权衡利弊得失。
    2.权属审核
    房地产典当业务牵涉资金大、风险高,因此典当行在客户登记前,都会严格按照相关法规政策,对客户身份、抵押房地产权属进行仔细查验,在确保材料完备、手续齐全、符合规定的前提下才能建立典当关系。
    3.房产评估
    在签订协议之前,双方要确定抵押房地产的价格、当金数额、典当期限等约定事项。而房地产价格的确定,是抵押典当业务中最复杂、最关键的环节之一。
    由于房地产的不可移动性和受制于地区性需求的特点,决定了房地产是一个地区性市场,即不同城市甚至同一个城市的不同地区之间,市场条件、供求关系、价格水平等都是不可比的。再加上房地产的个别性、价格形成机制的复杂性、市场影响因素的多样性,对于典当双方来说,确定准确的价格是非常困难的。
    4.手续办理
    房地产抵押典当业务在操作时,典当双方必须订立书面抵押合同,并办理合同公证、房地产抵押登记等一系列手续。
    这样做的目的是为了保障双方当事人的权利和义务,完备的手续能避免无谓的纠纷,起到风险防范的作用。
    5.发放贷款
    所有手续办理完备之后,典当行向当户开具当票,发放当金。双方收讫。
    6.典当处理
    典当期限到期后,当户凭当票和其他有关证件到典当行归还借款,并办理撤消房地产抵押等手续。(赎当)
    当户也可以向典当行申请延长还款期限,典当行同意后,在原当票上进行记录。如有必要,还须办理合同变更手续。(续当)
    如果当户到期无法归还借款,典当行则依法收回抵押房地产,委托拍卖行公开拍卖。所得拍卖款用于抵充当金和其他处置费用。(绝当处理)
    7.总结归档
    当单笔业务结束后,典当行将相关文件、材料、业务记录整理归档。 二、房地产网上典当方案
    1.网上咨询
    客户通过电脑网络,足不出户就能对房地产典当相关信息资料进行查询。在典当行的网站上,包括如下资料:
    (1)典当行业相关的法规、政策、管理条例和管理办法;
    (2)公司相关房地产典当业务的规章制度和操作流程;
    (3)房地产估价、抵押相关的法律法规和手续办理;
    (4)费用收取标准;
    (5)典当小常识。
     2.网上登记
    客户如有需要,可立即在网上进行房地产抵押典当的登记。输入个人资料、抵押房地产信息、以及拟借款的数额、期限和用途。
    3.网上评估
    由于影响房地产价格的因素非常多,房地产价格评估具有一定的专业性。
    网上评估引入房地产区域价格体系,客户只要输入待估房地产的相关信息(位置、类型、结构、面积、房型、楼层等),就能通过数据库查询出房地产评估价格范围。
    如果需要更直观地话,则需引入电子地图系统。当前由房地产网站开发的电子地图,能提供完备的房产搜索,网友只需在地图上确定任意一个坐标和范围,即或在地图上看到搜索范围内的相关房地产信息,当然也包括区域价格行情。
    4.典当审核和手续办理
    典当行接收到客户的登记信息后,要查验客户提供信息的真实性,也要检查抵押房地产的实际状况。
    业务员可以与客户预约,上门勘察。如果确认无误,则与客户签订抵押借款协议,并办理相关的公证、登记手续。
    5.发放借款
    手续办理结束,典当行将款项转到当户的银行帐户。当然,典当期满后,当户要主动将借款转回,否则以绝当办理。
    6.典当处理
    根据当户的借款期限,典当行发出《提请还款通知》,提请当户按期还款。
    当户预期无法归还借款,可以在网上填写续当登记表。典当行审核批准后,当户到典当行办理相关续当手续。
如果发生绝当,典当行在网站上发布有关拍卖信息的公告,甚至可以采取网上拍卖。

5.4 风险控制与规范制度建设

    对于典当的行业风险,一些人认为从质押融资范畴讲,较之信誉贷款风险要小得多。其实这是一种不全面的认识,典当风险是很大的。
    我们必须对经营风险有足够的认识和必要的防范措施。政策风险、经营风险、管理风险、市场风险以及各种不可预测的潜在风险,都会使典当行遭受巨大损失,这绝非是危言耸听。
    在开展房地产网上典当业务的同时,我们必须牢牢抓住各项关键环节,通过规范制度建设,从管理上规避风险。

一、房地产价格评估体系
    房地产价格评估,是房地产抵押典当中最复杂、最关键的环节。准确的市场评估是开展房地产典当业务的基础,即避免了典当行风险、同时也保障了典当人利益。
    由于房地产的不可移动性和受制于地区性需求的特点,决定了房地产是一个地区性市场,即不同城市甚至同一个城市的不同地区之间,市场条件、供求关系、价格水平等都是不可比的。再加上房地产的个别性、价格形成机制的复杂性、市场影响因素的多样性,对于典当双方来说,确定准确的价格是非常困难的。
    1.评估参考因素
    房地产估价的关键点是要把握好估价对象的实体特征和环境条件。
    (1)评估时点
房地产价格评估值并不是长期有效的,它根据周围环境的变迁、市场需求的波动而变化。因此,专业的房地产评估报告书都明确地标明评估时点和有效期限。
    (2)区域因素
    这包括地段等级;基础设施;商服设施(银行、学校、邮局、医院、集市);交通条件(公交线路和道路通达程度);人口素质和治安状况;绿化环境;规划发展前景;以及对物业价值产生重大影响的其他因素等。
    (3)房地产的个别因素
    这包括物业用途(住宅、办公、商业);物业权属;物业类型;建筑结构;建造年代;楼层;朝向;房型;面积;物业管理和装修情况等。
    综合评判以上这些因素对房地产价格的影响,需要十分熟悉市场需求,有大量的交易经验。最重要的是要分清楚,哪些是主要因素,哪些是次要因素。
    2.引入房地产区域价格评估体系
    以往,典当业务是由人来操作的,人的经验在典当防范风险中有其特殊性。其经营人员的素质高低是经营成败的重要一环,尤其体现在价格评判方面:懂政策、知法规、善识别、会鉴定,对市场变化了如指掌的评估人员,能做到对物品评估的公平、公正,使典当经营风险化解。而如果采用“网上评估”的模式,电脑将代替人脑来完成这一职责。
    “房地产区域价格评估体系”是以经济学中的替代原理为理论依据,它依靠市场销售资料,将待估房地产同能与其形成替代关系的类似房地产进行比较,以后者已知的价格为参照,修正得出待估房地产最可能实现的合理价格。
    建立这样的“评估体系”需要大量的成交案例,并以数据库为基础,对特定变量进行加权修正,得到相对准确的市场可接受价格范围。
    上海的房地产二、三级市场已经比较发达,三级市场发展的规模和规范程度更是在全国首屈一指。目前,上海的房地产研究机构联合多家单位,正在积极筹备建立统一的“上海市房地产区域价格体系”。这使“网上评估”变得更准确、更权威。
    3.引入第三方评审机制
    不可否认,单纯依靠电脑程序进行价格判断缺乏灵活性,对特殊案例未必适用。因此,我们要引入第三房评审机制,作为房地产价格评估的补充。
    在典当行不能准确把握房地产价值的情况下,或者在典当双方对价格有较大分歧的情况下,我们可以委托具有房地产价格评估资质的第三方专业机构,进行第三房评审。

二、控制业务运作周期
    典当行企业作为辅助性融资手段,之所以能够与银行业等其他主流金融渠道,其的关键就在于典当业将自身定位于拾遗补缺、调余济需的角色,它的目标客户就是那些急需短期小额资金的个人、私营业主或中小企业。如果典当行借贷的审批手续和银行信用贷款一样复杂、费时的话,那么典当“小、快、灵”的特色就体现不出来了。
    但是,从典当行防范风险的角度来看,严谨的审核程序是必不可少的。而且办理房地产抵押典当业务,牵涉到很多相关联的权利义务关系,必须经过一定的法律程序。
    那么,“网上典当”是否既能手续完备,又能压缩、控制业务运作周期呢?
    1.简化流程,减少内部审批环节
    当客户向典当行提出典当申请时,首先面临的是典当行的业务审核。
    典当行的程序通常是:查验客户证件、查验房产权属、实地勘察确定房产价值、调查房地产是否涉及债权债务或其他纠纷、该笔业务有无其他潜在风险。查验、调查,然后再汇总、报批,至少需要5-7个工作日的时间。
    “房地产网上典当”在运作时,当客户在填写申请表时,就已将个人身份、房地产情况等事宜告之典当行。业务员次日,甚至当天,就能凭电脑打印的“申请表”约客户查验材料、勘察房屋,对相关事项逐一核对。无误后,即可办理下阶段的手续。申请、核实、批复,只需要1-2个工作日。
    2.协调外部机构,缩短手续办理周期
    房地产抵押典当必须办理的手续有抵押合同公证、房地产抵押登记等。从申请合同公证,到公证机构出具公证书,至少要一周的时间;办理抵押登记,房地产交易中心出具“它项权利证明”,至少要10个工作日。这样一来,客户取得贷款的时间,又要拖延至少两周的时间。
    与这些外部机构的协调,缩短手续办理周期,是典当行要解决的问题。
    典当行与公证处、交易中心在长期友好合作的基础商,可以开设“绿色通道”,采用手续办理加急的办法,减少工作周期。但是,办证加急会增大借贷成本。
    上海的房地产登记机关是上海市和各区的房地产交易中心,目前各区的数据库尚未联网,也不对外开放。随着上海房地产市场运作越来越完善,市政府和房地资源管理局有计划将全市十三个中心城区的交易中心数据联通。这样一来,市民异地办理房地产登记转让手续成为了可能。
    房地产网上典当,可以此为基础,对房地产登记手续进行网络化处理。典当工作人员,可以通过交易中心数据库,即时查阅房地产抵押登记状况,办理抵押登记也能大大便捷。
    总之,传统的房地产典当的周期一般需要半个月的时间,而房地产网上典当,由于对各环节采用了优化控制,基本可以在一周内完成。

三、建立法律保障体系
    从目前来看,房地产典当业务的风险往往来自于各种各样的法律纠纷,而非房屋市场价值的波动上。毕竟不动产价格的变化相对较为稳定,而典当的期限最长也不超过6个月。
    典当行前期对房地产权属进行审核,典当双方签订抵押合同,办理抵押登记手续等,都是以防当户一旦无力偿还本息时,典当行可以通过法律程序保护自己的权益。
     1.前期审核
    我们在受理业务时首先要做好当户身份审核和房地产权属审核。内容包括:
    (1)查验当户有效证件
    当户必须提供合法取得房地产的权属证明文件;以共有房地产抵押的,必须经共同权利人的书面同意。
    (2)查验房地产权属
    抵押房地产必须为法律规定,属于可以进行抵押、允许典当行经营的范围之内。
    如果房屋已出租,则须了解租赁状况:承租人、租期、租赁用途、租赁合同有否登记备案等。
     2.房地产抵押合同
    房地产抵押合同应当载明下列主要内容:
    (1)抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所;
    (2)主债权的种类、数额;
    (3)抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积等;
    (4)抵押房地产的价值;
    (5)抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及以外损坏、灭失的责任;
    (6)债务人履行债务的期限
    (7)抵押权灭失的条件;
    (8)违约责任;
    (9)争议解决方式;
    (10)抵押借款合同订立的时间;
    (11)其他约定事项。
    典当行在拟订《合同》样稿时,最好请专业律师对条款进行审核和修改,以保证其合法性和有效性。
    3.办理抵押登记手续
    典当双方必须向房地产所在地的房地产管理部门办理抵押登记。房地产登记机关在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后,向抵押权人颁发《房屋他项权证》。
    总之,房地产典当手续办理要合法,严禁偏离政策和有关法规;签订的合同内容,在法律上不能有缺陷或不完善的漏洞,否则这都将成为无法实现债权的隐患。
    为了防止绝当后债务人不配合,所有法律文件和法律程序一定要事先准备齐全。如果要进行强迁,也要通过法律程序,请法院、公安执法人员执行。
    当然,绝当房地产强制拍卖,并不是解决办法的唯一途径。典当行也可以采取协助当户化解困难、渡过难关的办法,收回贷款本息。通过在一定条件下风险的转移,典当行既能避免损失,又能树立良好的口碑和企业形象。     
    “风险防范”是企业的永恒主题。只有在业务经营中知己知彼并不断在实践中总结提高,才能做到“吃一堑长一智”,使各项经营防患于未然。
    采用房地产网上典当之后,防范随之而来的风险则是一项系统工程,其防范过程也是一个不断总结经验,不断完善提高的过程。