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第一章 房地产网上典当发展的时代背景

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     我们应该正确认识到,目前国内的典当业相比其他金融行业,规模较小、也没有受到太多的关注和重视,而且中国的典当企业与其他发达国家相比,仍处于落后水平。但是,无论是政府、社会,还是业内人事,都对中国典当业的日后发展寄以了相当高的期望。因为,在21世纪的今天,中国的典当业正面临着前所未有的发展机遇。通过以下对政策导向、市场需求等背景环境的分析,我们就能初见端倪。

1.1 房地产典当随着中国典当业的复苏发展迅速

一、新中国典当业的发展历程
    自新中国成立至今,中国的典当业走过了波折的发展历程。大致可分为消亡、恢复、整顿、发展等四个阶段:
    1.旧式当铺的消亡(1949年-1958年)
    解放以后,我国实行社会主义制度,消灭剥削,建立以公有制为主体的经济制度,这使得以私人经营为主的旧式典当行失去了生存的土壤。
    1958年以后,中国大陆的当铺不再被允许独立存在。
    2.恢复发展阶段(1987年末-1996年4月)
    改革开放以来,随着计划经济体制被打破,市场经济逐步崛起。尤其是1987年,党的十三大以后,与市场经济发展相适应的多种经济成分在我国出现。我国的第一家新型典当行—“成都华茂典当商行”就在这种背景下诞生了。
    由于当时国家对典当行管理缺乏经验,因此在初期发展中发生了多头审批、各自监管的现象。这时期我国典当行最多曾发展到3500家。它们虽然对于满足社会生活需要,促进中小企业经济的发展起到了一定的作用;但同时也不可否认地存在着盲目发展、缺少管理的失控现象。
    无法可依、监管不利的局面,导致了当时的典当市场存在大量违规经营。如果再放任其发展下去,甚至将会对我国金融秩序的稳定产生一定的干扰。
    3.清理整顿阶段(1996年4月-2000年8月)
    1996年,中国人民银行开始全面行使对典当业的监管。同年4月,人民银行正式颁布《典当行管理暂行办法》,开始对我国的典当行全面清理和重新登记。
    人行本着“净化典当市场、统一法规、统一监管、统一管理模式、统一报表系统”等原则,建立了较严格的监管体系,规范了典当行的运作机制,并相应降低了风险。
    据调查,我国当时共有3013家典当行,至1996年底整顿结束,人行仅核发了1304张《金融机构法人许可证》。
    自人行接管典当行工作以来,典当业一直参照监管银行的标准进行,无论是业内还是人行自身,都认为管得过死。到2000年,实际经营的典当行只有1100多家。严格的监管带来的是行业的相对垄断与投资真空,近四五年来,行业内企业的数量不增反减。
    4.发展阶段(2000年8月至今)
    2000年,国务院决定:自当年8月1日起,取消典当行的金融机构资格,将其作为一类特殊的工商企业,交由国家经贸委统一归口管理。
    从此揭开了我国典当行发展的篇章。

二、典当业发展的新动力
     1.典当行移交监管
    2000年8月,国务院对典当行监管体制进行改革,取消典当行金融机构的资格,由中国人民银行监管转为国家经贸委管辖的一类特殊的工商业企业。
    这种调整有利于将典当行纳入企业改革和发展的统一规划,促进典当业的发展;有利于充分发挥典当行作为辅助性融资手段拾遗补缺、调余济需的作用,促进经济繁荣;有利于拓宽中小企业的融资渠道,促进中小企业发展。
    因此,对典当行职责交接的意义,业内人士都认为是中国典当业的一个重要的转折点。
    2.《典当行管理办法》出台
    国家经贸委接管典当行后,从发展经济的角度出发,决定重新启动这个行业。而第一步棋就是建立新的法规,给典当企业一个相对宽松的发展环境。
    2001年8月,业界期盼的《典当行管理办法》出台。相对于“人行”的《暂行办法》,新《办法》主要在以下方面有重大突破:
    第一、允许典当行负债经营。监管部门规定典当企业能按注册资本1:1的比例进行融资。
    第二、典当行准入门槛降低。首先是实收货币的注册资本由500万元降到了300万元;其次是几乎没有企业性质的限制,除了外资以外,国有、集体和民营都被允许;再次,发起人股东由金融企业标准改为工商企业标准,即由原来的10人变为2人。
    第三、有条件允许典当行异地开设分支机构。这为典当企业向规模化、连锁化方向发展提供了基础保障。
    第四、明确扩大典当行经营范围。《暂行办法》对于房地产抵押虽然没有明确加以限制,但也没有明确允许,属于灰色范围。而新《办法》明确允许典当行经营“房地产抵押典当”业务。
    政府出台的一系列政策措施,为行业“搭建”了一个施展拳脚的舞台。而“房地产典当”也顺理承章地成为了业界人士和广大居民的关注焦点。
    “松绑”后的典当企业能否把握机遇,能否在新的环境下继续生存、茁壮成长、甚至迈向高峰。那就要看各个典当企业在市场竞争中的表现了。

1.2 传统的经营方式不能适应市场的迅猛发展

    近年来,随着国民经济的发展以及改革开放的深入,使我国长期以来作为福利而分配的房屋住宅逐渐演化为商品,成为个人私有财产。
    在典当业务中,也有越来越多客户也要求以房地产作抵押进行融资。根据“远东零点调研室”近期的调查显示,在有典当需求的群体中,有22.1%的人会想到房屋典当,其次是金银饰品--17.7%,古玩收藏--17.2%。
    面对这种根本性变化,典当企业应从宏观上调整经营策略,做大、做深、做强房地产典当这块利润丰厚的“蛋糕”。

一、住宅商品化是房地产进入典当行的前提保障
    90年代开始,中国房屋制度深化改革,推行住房商品化政策。这使得老百姓居住了数十年房屋有了“质”的变化,即商品化、私有化。当然,随着房屋买卖、交换的需求,房地产交易市场也应运而生。
    上海作为国际化的金融、经济、贸易中心,房地产市场始终呈现规范化的良性发展态势。这与市政府及房地产主管部门不断完善房地产市场政策法规不无关系。
    上海率先尝试土地使用权和房屋产权的统一管理,采取土地使用权和房产权两证合一,为房地产抵押的实施提供便利。
    之后,市政府多次发文,推进公有住房出售。
    1999年,上海将普通内销商品房、侨汇房、经济适用房、职工已购公房、动迁房等统一归并为内销商品住房,大大简化了交易手续。
    2001年,上海实现内、外销商品住房的并轨。通过统一租售对象、统一交易手续,建立市内统一的商品房交易市场。
    健全的市场体系和规范的交易规则,为房地产典当走向市场化运作提供了法律保障。

二、上海房地产市场发展日趋成熟
    进入2001年,房地产业成为了上海国民经济的支柱产业,是城市建设和社会投资的热点。
    上海市存量房成交面积大浮攀升,逐步接近增量房,甚至有赶超的趋势,这标志着上海的房地产业已经进入了成熟发展阶段。

三、房地产保值增值的特性注定其成为良好的抵押品
    随着投资者踊跃购置不动产,居住不再是唯一目的。市场深化发展,各类金融衍生产品进入人们的视线,引申出不动产的抵押融资问题。
    房地产作为商品,生产和消费周期长(耐久性),区位固定(不可移动性),价格高且能够保值增值,因此被公认为是良好的抵押品。
    对于银行提供的信用贷款,只有那些资信较好,具有一定规模的资产,申贷额度较大的客户,才可能通过烦琐的审批程序。而对居民个人、私营业主的短期小额的急需资金,就很难通过银行筹措到贷款。这时,他们就要求助于典当行的融资渠道。
    房地产典当融资以其合法、安全、便利、快速的特性,深受市场的青睐。但是,我国目前的典当行的经营和管理,仍然沿袭数千年前的作坊式操作。典当企业需要引入新的经营理念和运作模式,否则难以跟上时代前进的步伐。

    1.3 房地产网上典当的优势

    当今时代,网络技术发展迅猛,经过短短几年发展,已深入到社会的诸多领域。新经济时代的企业不能够再仅仅依靠简单的人脑管理来实现企业的利润增长和持续发展。
    房地产典当作为集金融、房地产经营、资产评估于一体的新型行业,也必将在不断洗牌中凸现一批具有核心经营平台和企业知名度的强势企业。
    房地产网上典当的核心是信息及时、有效的传递和捕获,因此,集Internet和自身管理信息系统于一体的信息化平台是现代典当企业自身发展的趋势。

一、时代赋予典当新的功能
    在典当业漫长的历史进程中,典当行的经济功能是随着经济的发展而发生相应的变化的:
    最初,在国民收入较低时期,人均财富的积累很少,人们通常典当物品用于购买生活必需品,如粮食、药品等,因而典当行的主要功能是救济;而后,衣食住行等温饱问题得到解决,社会经济节奏相对加快,人们在投资、消费或生活中,又会面临缺乏足够的流动资金的问题,这时典当行的主要功能是周转;将来,等到人均国民收入处于较高水平时期,金融系统发达,人们会希望降低借贷成本、增加实际收益,因此典当又增加了投资理财的功能。
    《典当行管理办法》出台后,各典当行纷纷将房地产典当作为主要的业务品种;同时房地产典当也会吸引越来越多的居民利用典当这一融资工具来盘活资产、增加收益。房地产典当必将成为百姓居家投资理财不可或缺的新帮手。
    
二、信息化、连锁化已经成为现代企业发展潮流
    如今的连锁经营已经是风靡全世界,美国作为连锁制的发源地,近年将连锁经营方式广泛渗透和应用到典当业中。
    美国最大的典当连锁公司“美国典当国际有限公司”。该公司总部位于美国得克萨斯州沃思堡市,仅在美国佛罗里达州就有49家连锁当铺。该公司的连锁当铺不但分布在国内,而且在英国、瑞典也有分号,是一家地地道道的跨国典当公司。采用连锁方式经营和管理典当业,能够较快地提高企业的整体实力,占领市场的较大份额。
    在加入WTO背景下的中国,如不尽快寻求改革之路,任何一家典当企业都无法同如此庞大的“航空母舰”级别的公司抗衡。
    随着电子商务的出现,大量先进的网络技术运用在实际业务之中。在金融行业方面,自助银行,电话银行,网络银行等新服务品种的出现,使客户通过电话或者网络就能完成以往的柜台业务。银行在提高效率、节约经营成本的同时,满足了客户的不同需求,更将“服务”和“沟通”的内涵提升了一个高度。
    既然网上直销、电子商场、房产超市等新兴事物的出现对传统营销渠道提出了挑战,既然企业信息化改造有这么多成功的案例,为什么典当企业不能尝试拓展“房地产网上典当”市场呢?