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2004年,上海我的家

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    从2000年至今,上海房价在经历了微涨、小涨、大涨的过程后,在上海安置一个自己满意的新家对一般家庭来说已成为一种奢侈的幸福。

03年回顾

    1、市场走势分析

    自2003年4月东典评估中心开发研制"计算机居住物业评估辅助系统",并在网上试运行后,至今已有一万名会员注册,五万多次使用该系统。随着评估中心后期的维护,又增加实际成交案例近一万套,三次更新后台修正系数库。根据该系统自身的强大的数据分析功能,对2003年上海房地产市场走势作如下分析:

    2003年,上海市房地产市场继续保持近年来供求两旺的运行态势,各项指标在高位运行中稳定增长,投资与消费同步发展,供应与需求基本平衡。期间,虽然经受"非典"疫情等不利因素的影响,5月份商品房预售登记、存量房买卖等个别指标一度出现微降的情况,但自6月份起即开始大幅回升,呈现健康的发展态势。

    如上图示,就总体情况而言,03年的上海房价继续保持着快速上扬,季度平均增幅达3.76%。其中,03年第一季度涨幅达2.78%。受2002年末申博成功的影响,浦东上南、六里等"世博会"园区涨幅迅猛,从而也带动了周边区域房产价格上涨。至2003     年一季度,部分区域的二手房成交量同比已增长超过5成,其中一些区域二手房的供给量超过了新增商品房,并由于在价格、房型、面积等方面呈多样化分布,可选择范围广,使二手房成为交易活跃的对象。

    二季度,上海房价继续上扬,增幅达3.10%。其中,内环附近房价快速上升幅度明显,以武宁地区、曹家渡地区、控江路地区、北外滩地区和曲阳地区等内环附近的房价涨幅较大。而内外环线之间,价格基数原本较低的区域升幅则更大,尤以桃浦地区最为明显。另外,卢湾大桥辐射地区也有较大涨幅,这主要是受卢浦大桥的通车,引发周边区域房产市场急剧升温所致。

    三季度,闵行、徐汇、长宁等西南部区域表现好于东北部区域,环内区域二手房市场在经历了几个月的低迷之后,开始有所回升。市中心得天独厚的地理位置,不可复制的土地资源,成为购房者青睐中心区域房源的首要因素。在9月份成功举办的第三届上海二手房展示交易会所提供的房源中,次新房占了相当比例,总价低的小房型成为二手房市场近期求购的热点。参展者中除了传统的房产中介之外,典当行、金融机构、贷款担保机构以及律师事务所等相关机构也出现在展会上。这表明上海二手房市场已步入成熟期,并呈现出规模化、多元化发展趋势。

    四季度的部分次中心区域有了较好的表现,普陀真北地区涨幅位居首位,浦东金桥地区、闵行七宝地区涨幅紧随其后。如真北地区,随着大量高品质新盘的上市,居住环境有了进一步的改善,售后公房价格随之上涨,正逐步缩小与曹杨长风地区的房价差距。七宝地区则得益于众多利好消息:规划中轨道交通R4线将设七宝站,闵行体育公园、七宝公园将相继完工,再加上七宝古镇独特的人文环境,七宝成为闵行区房价走势坚挺的地区。相对于发展迅速的外围地区,上海市中心的房市发展相对趋于平稳。

    2、楼市火爆给其他行业带来的触动
    2003年房市的升温不仅带动了房地产业的迅猛发展,也带动了典当行按揭再融资业务的热潮,已按揭的房产已显现出随着房价的迅速上升而随之而来的未抵押价值。

    例如:2003年7月一位张先生来到我们东方典当有限公司,急需资金进行短期周转。他拥有一套2002年1月份购买的位于上海市卢湾区斜土路448号16楼某室的房地产,建筑面积139.42平方米,当时成交价60万元,在银行贷款了42万元,贷款期限30年。张先生咨询我们他是否能用该套物业进行融资,帮他解决资金问题。我们立即根据他提供的房地产权证提供的物业参数,登录到东方典当网上的物业评估专栏,进入我们的评估系统,得到房屋的市场价值已达110万元,再根据他提供的银行对帐单,剩余银行贷款40.2万元,这就意味着该房地产尚有69.8万元为其未抵押部分的价值,我们业务员认为张先生很适合做我们公司推出的按揭再融资项目。于是我们受理了张先生的融资申请,第二天,在办完了签约手续后,张先生就拿到了50万元的贷款 。

    经我公司粗略统计,按揭再融资业务已占房产正常典当业务中相当大的比重。通过按揭再融资激活在银行贷款抵押期间呆滞的"不动产"资源。我公司推出的按揭再融资项目,成为盘活资金新的有效途径,成为获取短期资金的有效手段和方法。

04年展望

    伴随圣诞钟声的敲响,2004年正在走来,在整合分析2003年上海楼市火爆走势之后,对于04年楼市的走向,说法却各不相同。在这新旧交替的时刻,有大量市民纷纷登录东典计算机网上评估系统,想了解自已所拥有的房地产的价值,也有不少市民来电关心楼市未来的发展状况,东典对大家的疑问作如下回应。

    1、政策因素

    就以往的操作经验来看,房价在很大程度上是受到了政府调控的影响,在此,我们应当分析政府是如何看待房价问题的。近年房价过快地上涨已对政府造成一定的压力,从目前流传的一些政策上看(包括期房5年不许交易、减少动拆迁力度、回复交易契税至3%等),政府控制房价上涨过快的意图是比较明显的。相信随着相关新政策的出台,必将限制投机炒作之风,干预过热楼市,而凸显房地产市场的真实需求。

    2、供应与需求
    中低档房源相对稀缺,二手房上涨速度过快,使中低收入家庭望楼兴叹,自己想买而又买得起的房源少之又少。目前,浦东、徐汇、杨浦、普陀等区已落实了土地,开工了九十余万平方米。同时,部分房地产开发企业通过项目认定和竞标的方式,参与中低价商品房的建设。政府三年900万平方米的住宅工程逐步推出,必将激发中低档商品房的购房需求,从而在一定程度上抑制房价的快速上升。

    3、楼市结构
    增量房在经历了稳步上涨、交易火爆的过程后,高档房已显现上升顶部,中低价房面临考验,市场进入了平稳期;存量房在经历了快速上涨的浪潮后,上涨的势头在一定时期内还将继续。

    上海的中心城区由于土地可供量较小,房产的地段具有明显的不可复制性,因此市中心房产的抗跌性也相对较强。次中心城区发展已非常迅速,小部分区域已出现微跌,其波动是直接体现楼市波动的晴雨表。

    综上所述,从表面上看,近年房价的增幅已远远超过收入的增幅,房产租赁市场也一再下滑,上海楼市的发展既不会是一路高歌,但也不至出现大幅跳水。个人预测:上扬幅度放缓、震荡盘升将是2004年上海楼市可能的走势。

    房地产市场的健康发展将带动典当业房地产业务的发展。目前,东方典当的房产业务主要有:正常典当业务、按揭再融资、置业融资宝三大板块。2003年楼市的火爆使东典的房产业务有了长足的发展。时值步入2004年,我们在愿上海楼市健康发展的同时,也提醒广大购房者注意规避市场风险,适时采取适时观望、理性投资的方法。我们的网上评估系统也将继续为您在置业过程中提供房产价值建议,愿更多购房者在上海实现安置我们理想的新家的愿望!


上海东方典当有限公司

王福明      

2003-12